387. Asuntohuoneiston vuokrasopimus. Takausvastuun sovittelu. Oikeustoimen kohtuullistaminen. KKO 2023:31

Korkeimmman oikeuden 15.5.2023 antamssa ennaakkopäätöksessä KKO 2023:31 takausvastuuta soviteltiin oikeustoimilain 36 §:n nojalla.

1. A (takaaja) on antanut B:lle (vuokranantaja) omavelkaisen takauksen poikansa ja tämän avopuolison 2.10.2013 allekirjoittaman vuokrasopimuksen mukaisten vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Takaus on koskenut myös korkoja ja muita liitännäiskustannuksia. Vuokrasopimus on ollut määräaikainen ajalla 2.10.2013–30.9.2016, jonka jälkeen se on jatkunut toistaiseksi voimassa olevana.

2. Vuokralaiset ovat laiminlyöneet vuokran ja muiden vuokrasopimukseen perustuvien maksujen suorittamisen vuodesta 2014 lukien. Ennen nyt käsiteltävänä olevaa asiaa takaaja A on vuokralaisten maksulaiminlyöntien perusteella velvoitettu takaussitoumuksensa nojalla suorittamaan vuokranantaja B:lle yhteensä kymmenen kuukauden vuokrat ja muita maksuja.

3. Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa vuokranantaja B on vaatinut takaaja A:lta suoritusta vuosina 2015–2018 yhteensä 37 kuukaudelta maksamatta jääneiden vuokrien ja muiden, määrältään vähäisempien maksujen perusteella. Takaaja on vastustanut maksuvelvollisuutta sillä perusteella, että vaatimus on kohtuuton jo aiemmin suoritetut maksut huomioon ottaen. Takaaja oli takausta antaessaan voinut perustellusti odottaa, että vuokranantaja ryhtyisi toimiin vuokrasopimuksen purkamiseksi vuokralaisten ollessa pysyvästi maksukyvyttömiä ja laiminlyötyä vuokrien maksamisen. Takaajalla itsellään ei ollut mahdollisuutta purkaa tai irtisanoa vuokrasopimusta.

4. Satakunnan käräjäoikeus on tuomiollaan 15.12.2020  velvoittanut takaajan suorittamaan vuokranantajalle vuokrat vain ajalta 1.5.2015–30.9.2016, sähkölaskut ajalta 1.3.2015–30.9.2016 ja vesimaksut ajalta 1.1.2015–30.9.2016, kaikki määrät korkoineen.

4a.  Käräjäoikeus, joka ratkaisi asian yhden käräjätuomarin ja käräjänotaarin kokoonpanossa, lausui tuomion perusteluissa takauksen sovittelusta, että takaaja oli antanut omavelkaisen takaussitoumuksen vuokralaisten kolmen vuoden määräaikaiseen vuokrasopimukseen, joka oli 1.10.2016 muuttunut toistaiseksi voimassa olevaksi yhden kuukauden irtisanomisajalla. Takaaja oli omavelkaisen erityistakauksen antaessaan vastuussa päävelasta niin kuin henkilökohtaisesti vastuussa oleva velallinen eli vuokralaiset. Ottaen huomioon, että takaajalla ei ollut oikeutta irtisanoa vuokrasopimusta ja hän oli maksanut antamansa takaussitoumuksen perusteella erääntyneitä maksamattomia vuokrasaatavia ja muita saatavia vuokranantajalle jo lähes 10 000 euron edestä, omavelkaista takausta ei voitu pitää kohtuullisena vakuutena. Takausvastuuta oli siten soviteltava siihen määrään, josta hän oli kohtuudella voinut arvioida joutuvansa sopimuksen perusteella vastaamaan. Takaajan vastuun oli perusteltua katsoa kattavan sellaiset vuokrat ja muut asuinhuonevuokrasuhteeseen liittyvät kulut, joiden peruste oli muodostunut ja jotka olivat kertyneet määräaikaisen vuokrasopimuksen voimassaoloaikana sen päättymiseen 30.9.2016 saakka.

5. Vaasan hovioikeus, jonne takaaja ja vuokranantaja valittivat, on tuomiollaan 23.12.2021 hylännyt B: n kanteen.

6. Korkein oikeus myönsi B:le valitusluvan koskemaan kyysmystä takausvastuun sovitelusta. B vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hyväksytään. Takaaja A vaati vastauksessaan valutuksen hylkäämistä.

7. KKO.ssa oli ratkaistavana kysymys siitä, onko takaussitoumusta kohtuullistettava.

8. KKO totesi perusteluissaan mm, että vuokrasuhteeseen perustuvia saatavia koskevan toisen kanteen käsittelyn yhteydessä vuonna 2015 takaaja A oli vastustanut kannetta siltä osin kuin se on ylittänyt neljän kuukauden vuokrat. Vastustamisensa tueksi hän on vedonnut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin vakuuden enimmäismäärää koskevaan säännökseen (ks. KKO 2017:91). Tämä osoittaa, että hänen tahtonaan ei ole ollut pysyvästi tukea poikansa ja tämän avopuolison asumista taloudellisesti.

9. Vuokranantaja B on näin ollen tullut jo vuosina 2014 ja 2015 tietoiseksi vuokralaisten pysyvästä kyvyttömyydestä vuokrien maksamiseen ja takaaja A:n edellä mainitusta tahdosta. Vuokranantajalla on ollut määräaikaisen vuokrasopimuksen päättymisajankohtaan mennessä runsaasti aikaa ryhtyä toimiin vuokrasopimuksen päättämiseksi. Vuokranantaja ei kuitenkaan ole näin toiminut, vaan hän on sallinut vuokrasuhteen jatkua vuokralaisten täydellisestä maksuvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta ja edellyttänyt takaajan vastaavan kaikista vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista vastaisuudessakin.

10. KKO katsoi, että edellä kerrotuissa olosuhteissa takaussitoumuksen soveltaminen siten, että takaaja A vastaisi vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista vielä vuokrasopimuksen määräaikaisuuden 30.9.2016 päätyttyäkin, johtaisi kohtuuttomuuteen. Takaussitoumusta on soviteltava oikeustoimilain 36 §:n nojalla niin, että A ei ole vastuussa 30.9.2016 jälkeen syntyneistä vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista. Asia on siten jätettävä käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

11. KKO kumosi hovioikeuden tuomion ja jätti asian käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Ratkaisuseloste KKO 2023:31

13. Pienenä yksityiskohtana tulkoon mainituksi, että KKO päätyy aika usein samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeus, jonka ratkaisua hovioikeus on muuttanut. Näin kävi tämän tapauksen (KKO 2023:31) lisäksi äskettäin eli 9.5.2023 myös ratkaisussa KKO 2023:29, jossa KKO, kumoten Vaasan hovioikeuden tuomion, jätti asian käräjäoikeuden, joka sattumoisin tuossakin tapauksessa oli Satakunnan käräjäoikeus, tuomion lopputuloksen varaan. 

14. Näin tapahtui myös KKO:n eilen 16.5. antamassa ennakkopäätöksessä KKO 2023:32, joka koski näpistyksen ja varkauden välistä rajanvetoa. Käräjäoikeus tuomitsi varkausdesta ehdotonta vankeutta, Rovaniemen hovioikeus puolestaan näpistyksestä sakkoa, mutta KKO varkaudesta ehdotonta vankeutta kuten käräjäoikeuskin.

 

386. Urakkasopimus. Reklamaatio. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot. KKO 2023:29

1. Korkein oikeus (KKO) katsoi urakkariitaa koskevassa jutussa 9.5.2023 antamassaan ennakkopäätöksessä KKO 2023:29,  että rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998, 79 § 3 kohta) edellyttävät urakan lopputulokseen tyytymättömältä tilaajalta euromääräisen korvausvaatimuksen esittämistä urakan loppuselvityksessä. Pelkkä tilaajan reklamaatio ja loppuselvvityksessä esittämä korjausvaatimus eivät siten  riitä. Tilaajan urakoitsijaa vastaan nostama korvauskanne hylättiin.

2. Tapauksessa rakennusurakan tilaajana ollut kunta oli rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaisessa vastaanottotarkastuksessa sekä taloudellisessa loppuselvityksessä esittänyt urakoitsijalyhtiölle vaatimuksen lattiapinnoitteiden asennusvirheiden korjaamisesta. 

3. Tilaaja vaati myöhemmin Satakunnan käräjäoikeudessa urakoitsijaa vastaan nostamassa kanteessa urakoitsijalta vahingonkorvausta virheen perusteella. 

4. Käräjäoikeus, joka käsitteli jutun kolmen virkatuomarin kokoonpanossa, hylkäsi tuomiollaan  28.1.2019 kanteen, 

5. Vaasan hovioikeus, jonne tilaajaana ollut kunta valitti tuomiosta, katsoi esittämillään perusteilla, ettei rakennuttaja (tilaaja) ole menettänyt oikeuttaan vaatia urakoitsijalta rahamääräistä korvausta virheen oikaisun sijaan, ja urakoitsija on vastavasti velvollinen korvamaan rakennuttajalle ko. laajennusosan lattiamattojen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset.  Hovioikeus velvoitti tuomiollaan 21.9.2021 urakoitsijan korvaamaan kunnalle virheellisesti asennettujen ja viallisten lattiapinnoitteiden korjauskuluina ja vahingonkorvauksena 45 000 euroa viivästyskorkoineen 3.9.2015 lukien.

6. Korkein oikeus, jonne urakoitsija valitti ja jolle myönnettiin valituslupa, sen sijaan katsoi esittämillään perusteilla, että tilaaja oli menettänyt oikeuden vaatia urakoitsijalta vahingonkorvausta, koska se ei ollut Rakennusalan yleisten sopimusehtojen (YSE 1988) 73 §:n 3 kohdan mukaisesti esittänyt rahamääräistä vaatimustaan viimeistään urakan loppuselvitystilaisuudessa.

Ratkaisuseloste KKO 2023:29

7. Vaasan hovioikeus on julkaissut oman tuomionsa Finlexissä

VaaHO 2021:13 

8. Korkein oikeus on ratkaisuselosteessaan lyhentänyt hovioikeuden tuomion perusteluja selvästi. Tässä ei ole mitään uutta, sillä näin korkein oikeus tekee säännönmukaisesti.

385. Virkamiehen (valvontaeläinlääkärin) väkivaltainen vastustaminen. KKO 2023:27

Valvontaeläinlääkäri B oli 9.3.202 tehnyt eläinsuojelulain mukaisen tarkastuksen A:n tilalle ja sittemmin tehnyt 19.3.2020 A:ta koskevan eläinsuojelupäätöksen. A oli tarkastuksen jälkeen ennen eläinsuojelupäätöksen tekemistä lähettänyt 18.3.2020  B:lle viestin, jossa oli muun ohella kertonut tulevansa päälle kuin puuma ja tuhoavansa uhan vaikka viimeisenä tekonaan sekä kehottanut B:tä muotoilemaan päätöksen vähemmän ehdottomaan muotoon. A oli lähettänyt viestejä myös eläinsuojelupäätöksen tekemisen jälkeen 27.4.2020 asti.

Kymenlaakson käräjäoikeus tuomitsi  17.11.2020 A:n 19.3.-27.4.2020 tehdystä virkamiehen väkivaltaisesta vastustamisesta 70 päiväsakon rangasitukseen.

Itä-Suomen hovioikeus, jonne A valitti, luki 17.6.2021 antamallaan tuomiolla A:n syksi 10.3.-27.4.2020 tehdyn virkamiehen vastustamisen, mutta ei muilta osin muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Korkein oikeus, jonne A valitti, katsoi  ratkaisusta ilmenevillä perusteilla, että A oli syyllistynyt virkamiehen vastustamiseen ennen eläinsuojelupäätöksen tekemistä 18..2.2020 lähettämällään viestillä mutta ei enää eläinsuojelupäätöksen tekemisen jälkeen lähettämillään viesteillä. Koska syyte oli osittain hylätty, KKO alensi A:lle tuomitun rangaistuksen 30:een päiväsakkoon.

KKO 2023:27

Juridisesti ei mikään suuren luokan kysymys. Siitä osaltaan näkyy, että nykyisin  KKO:een valitetaan paljon ueammin rikos- kuin riita-asioissa. Tämä kehitys heijastuu myös KKO:n myöntämien valituslupin ja antamien ennakkopäätösten määrissä.

384. Oikeudenkäynin kesto. Oikeudenkäynnin pitkittyminen. Viivästymishyvitys. Asianomistaja. KKO 2023:26

1. Korkein oikeus (KKO) katsoi ennakkopäätöksessään KKO 2023:26,  että rikosasian asianomistaja, joka ei ollut esittänyt rangaistus- tai korvausvaatimusta, ei ollut oikeutettu hyvitykseen oikeudenkäynnin viivästymisestä.

2. Rikosasian asianomistaja A, joka oli jo esitutkinnassa ja sittemmin käräjäoikeudessa ilmoittanut, että hänellä ei ollut asiassa rangaistus- tai korvausvaatimusta, vaati Pohjois-Savon käräjäoikeudessa hyvitystä oikeudenkäynnin viivästymisestä kahdelta vuodelta yhteensä 3 000 euroa. A totesi, että häntä oli kuultu esitutkinnassa ensimmäisen kerran 26.1.2015, mistä lähtien hän oli ollut tietoinen asian vireilläolosta. Asia olisi A:n käsityksen mukaan tullut käsitellä vuoden 2016 loppuun mennessä.

3. Pohjois-Savon käräjäoikeus lausui tuomiossaan 12.4.2019, että A oli ollut asiassa asianomistajan asemassa ja että hänelle oli oikeudenkäynnin vireilläolosta voinut aiheutua epämukavuutta. A oli kuitenkin esitutkinnasta lähtien ilmoittanut, että hänellä ei ollut rikosasiassa vaatimuksia. Oikeudenkäynnin viivästymisen hyvittämisestä annetun lain (hyvityslaki) 5 §:n 1 momentin 3 kohdassa asianomistajan oikeus hyvitykseen oli kytketty esitettyyn vaatimukseen. A ei siten ollut oikeutettu hyvitykseen. Käräjäoikeus hylkäsi A:n hyvitysvaatimuksen. 

4. Itä-Suomen hovioikeus, jonne A vallitti, ei tuomiollaan 1.6.2021 muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

6. KKO myönsi A:lle valitusluvan.  A vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja hänelle suoritetaan hyvityksenä oikeudenkäynnin viivästymisestä 3000 euroa. Syyttäjä vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.

7.  KKO katsoi, että  hyvitystä ei hyvityslain nojalla voida tuomita maksettavaksi asianomistajalle, joka ei ole esittänyt asiassa vaatimuksia, vaikka tälle voikin aiheutua epämukavuutta ja haittaakin oikeudenkäynnin viivästymisestä. Näin ollen asian arvioinnin kannalta merkitystä ei ole sillä, että ilmoituksensa mukaan A:lle on oikeudenkäynnin viivästymisestä aiheutunut hänen kuvaamaansa huolta, epävarmuutta ja turvattomuutta, minkä vuoksi hänellä on ollut tarve saada asiaan ratkaisu mahdollisimman pian.

8. KKO päätyi siten katsomaan, että A, joka ei ollut rikosasian asianomistajana esittänyt oikeudenkäynnissä vaatimuksia, ei ole oikeutettu hyvityslain mukaiseen hyvitykseen oikeudenkäynnin viivästyessä. KKO ei muuttanut hovioikeuden tuomion lopputulosta.

KKO 2023:26