224. KKO 2021:12. Asunto-osakeyhtiön osakkeen lunastaminen. Yhtiöjärjestys. Lain pakottava säännös

 1. Korkein oikeus (KKO) antoi tänään asunto-osakeyhtiön osakkeen lunastamista koskevan ennakkopäätöksen KKO 2021:12.

2. Ratkaistussa asiassa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen sisältyi lunastuslauseke, jonka mukaan lunastusvaatimus tuli esittää 14 päivän kuluessa siitä, kun hallitus oli ilmoittanut lunastusoikeudesta osakkeenomistajille.

3. Korkeimman oikeuden ratkaisussa katsottiin, ettei lunastusvaatimuksen esittämisen määräaikaa voitu yhtiöjärjestyksessä määrätä alkamaan muusta ajankohdasta kuin asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 5 kohdassa (1599/2009) tarkoitetusta osakkeiden siirtoa koskevasta ilmoituksesta. Yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke oli siten lain pakottavan säännöksen vastainen ja lunastusmenettelyyn sovellettiin asunto-osakeyhtiölain säännöstä.

 Asian taustaa

4. Ko. tapauksessa A oli 31.10.2016 päivätyllä kauppakirjalla ostanut asunto-osakeyhtiön yhtiön osakkeet nrot 1470–1569. Isännöitsijä oli yhtiön hallituksen nimissä 1.11.2016 päivätyssä osakkeenomistajille lähettämässään kirjeessä ilmoittanut osakkeiden siirtymisestä yhtiön ulkopuolisen tahon omistukseen. Kirjeessä oli lisäksi todettu, että yhtiön osakkeenomistajilla oli oikeus yhtiöjärjestyksen 16 §:n mukaisesti lunastaa kysymyksessä olevat osakkeet ja että lunastusaika päättyi 1.12.2016.Yhtiön osakkeenomistaja B oli 29.11.2016 päivätyllä kirjeellä ilmoittanut yhtiölle lunastavansa osakkeet.

 Käräjäoikeuskäsitely

5. A vaati Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa kanteessaan vahvistettavaksi, että B:llä ei ollut oikeutta lunastaa kyseisiä osakkeita. Kanteen perusteena A vetosi siihen, että B oli esittänyt lunastusvaatimuksensa yhtiöjärjestyksessä määrätyn 14 päivän määräajan jälkeen ja siten myöhässä. Osakkeenomistajille lähetetyssä kirjeessä lunastusvaatimukselle ilmoitettu määräaika 1.12.2016 oli yhtiöjärjestyksen vastainen ja yhtiöjärjestyksen lunastusaikaa koskevat määräykset olivat ensisijaisia suhteessa asunto-osakeyhtiölain lunastusta koskeviin yleisiin määräyksiin.

6. B vaati vastauksessaan kanteen hylkäämistä. Hän oli määräajassa ilmoittanut käyttävänsä lunastusoikeutta ja ilmoitus oli ollut yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain mukainen ja pätevä. B:n mukaan yhtiöjärjestyksen mukainen 14 päivän määräaika ei ollut lainkaan alkanut kulua, koska osakkeiden siirtymisestä ja mahdollisuudesta käyttää lunastusoikeutta ei ollut ilmoitettu osakkeenomistajille yhtiöjärjestyksen edellyttämällä tavalla. Yhtiön osakkeenomistajalla oli kuitenkin ollut oikeus luottaa lunastusaikaa koskevaan kirjeeseen, jossa oli ilmoitettu, että lunastusaika päättyi 1.12.2016. Toissijaisesti B vetosi siihen, että asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 5 kohdan (1599/2009) mukaan lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle tai yhtiön käyttäessä lunastusoikeuttaan osakkeen saajalle kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle. Tässä tapauksessa kauppa oli tehty 31.10.2016. Kun lunastusoikeuden käyttämisestä oli ilmoitettu yhtiölle 29.11.2016, oli tämä ilmoitus tehty myös asunto-osakeyhtiölain mukaisessa määräajassa. Kun yhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ollut asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 3 momentissa tarkoitettua lyhyempää yhteismitallista määräaikaa, joka alkaisi osakkeiden siirtoa koskevasta ostajan ilmoituksesta, tuli joka tapauksessa sovellettavaksi lain mukainen pakollinen määräaika eli yksi kuukausi ostajan ilmoituksesta. Yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusvaatimuksen esittämisen määräaika, joka alkoi lainsäännökseen nähden eri ajankohdasta, ei siten tullut sovellettavaksi.

7. Käräjäoikeus katsoi tuomiossaan 17.11.2017, että yhtiön osakkeenomistajille 1.11.2016 toimittama kirje oli täyttänyt yhtiöjärjestyksessä asetetun edellytyksen siitä, että hallituksen oli viipymättä tarjottava osake yhtiön osakkeenomistajien lunastettavaksi, mikäli se ei tahtonut käyttää lunastusoikeutta yhtiön hyväksi. Käräjäoikeuden mukaan asiaa arvioitaessa ei ollut merkitystä sillä, että lunastusoikeudesta oli ilmoitettu osakkeenomistajille tavallisella kirjeellä.

Käräjäoikeus katsoi, että B:n lunastusvaatimus oli tehty myöhässä, kun hän oli ilmoittanut halustaan lunastaa osakkeet vasta 29.11.2016 eli myöhemmin kuin 14 päivää sen jälkeen, kun yhtiö oli 1.11.2016 ilmoittanut osakkeenomistajille lunastusoikeudesta. Käräjäoikeus totesi, että kun lunastusaika oli lähtökohtaisesti yhtiöjärjestyksessä määrätty aika, ei isännöitsijän kirjeessä ilmoitetulla lunastusajalla ollut asiassa merkitystä. Käräjäoikeus vahvisti, että B:llä ei ollut oikeutta lunastaa kyseisiä osakkeita.

Hovioikeuskäsittely 

8.  B valitti käräjäoikeuden tuomiosta Turun hovioikeuteen.

9. Hovioikeus katsoi, 8.5.2019 antamassaan tuomiossa että yhtiö oli isännöitsijän 1.11.2016 lähettämällä kirjeellä täyttänyt asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 4 kohdassa säädetyn velvollisuutensa ilmoittaa osakkeen siirtymisestä lunastukseen oikeutetuille kirjallisesti kahden viikon kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä oli ilmoitettu hallitukselle. Hovioikeuden mukaan yhtiöjärjestyksen tiukemmat edellytykset ilmoitukselle eivät tulleet sovellettaviksi, koska mainittu säännös oli tältä osin pakottava.

10. Hovioikeus totesi, että yhtiöjärjestyksessä oli määrätty laissa säädettyä lyhyempi aika lunastusvaatimuksen esittämiselle. Hovioikeuden mukaan yhtiöjärjestyksen mukaista lunastusaikaa oli siten noudatettava. Lunastusaika oli näin ollen alkanut siitä, kun isännöitsijä oli 1.11.2016 lähettänyt ilmoituksen, ja päättynyt 14 päivän kuluttua siitä.

11. Hovioikeus katsoi, että B oli esittänyt lunastusvaatimuksensa yhtiöjärjestyksessä määrätyn lunastusajan jälkeen ja siten liian myöhään, vaikka vaatimus olikin esitetty isännöitsijän ilmoittaman lunastusajan puitteissa. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

12. Asian ovat ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Katariina Sorvari ja Atso Sinervo sekä asessori Sanna Mäkelä. Esittelijä Julia Casagrande lausui mietinnössään, että asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 5 kohdassa lunastusvaatimuksen esittämiselle säädettyä määräaikaa voitiin yhtiöjärjestyksen määräyksellä lyhentää, mutta sen alkamisajankohdasta ei voitu yhtiöjärjestyksessä pätevästi määrätä säännöksestä poikkeavalla tavalla. Kysymyksessä olevaa yhtiöjärjestystä ei voitu myöskään tulkita niin, että siinä olisi määrätty säännöksessä mainitusta ajankohdasta alkavasta 14 päivän määräajasta. Kun yhtiöjärjestyksen lunastusajan alkamisajankohtaa koskeva määräys oli pakottavan lainsäännöksen vastainen, määräytyi lunastusaika asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 5 kohdan mukaisesti. B:llä oli siten oikeus lunastaa osakkeet.

 

KKO-käsittely  

13.  Korkein oikeus myönsi valitusluvan oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla rajoitettuna koskemaan kysymystä siitä, miten osakkeenomistajan lunastusoikeus on määräytynyt tilanteessa, jossa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen määräykset lunastusajasta ja sen alkamisajankohdasta ovat poikenneet asunto-osakeyhtiölain osakkeiden lunastamismenettelyä koskevista säännöksistä.

14. B vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan. A vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

15. KKO totesi perusteluissaan ensiksi, että asiassa on kysymys siitä, sovelletaanko yhtiön osakkeiden lunastusmenettelyyn yhtiöjärjestyksen lunastusvaatimuksen esittämisen määräaikaa koskevaa määräystä vai onko siihen sovellettava asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 5 kohdan (1599/2009) säännöstä, jonka mukaan lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle.

16. Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan osake voidaan rajoituksitta siirtää kaupan, vaihdon, lahjoituksen, perinnön, osituksen tai testamentin perusteella tai muulla tavoin, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Lain 2 luvun 4 §:n 1 momentin mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan rajoittaa oikeutta siirtää osake vain 5 §:n mukaisesti, jollei muussa laissa toisin säädetä.

17. Asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä. Lunastusoikeuden muusta sisällöstä ja lunastusmenettelystä on säädetty pykälän 2 momentissa, jonka nyt kysymyksessä olevien osakkeiden siirtymisen aikana voimassa olleen ja tähän asiaan sovellettavan 5 kohdan (1599/2009) mukaan lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle.

18. Asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 3 momentin mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä 2 momentin 1–3 ja 6 kohdassa säädetystä lunastuksen ehdosta toisin sekä 2 momentin 4, 5 ja 7 kohdassa säädettyä lyhyemmästä määräajasta.

19. Asunto-osakeyhtiölain säätämiseen johtaneesta hallituksen esityksestä (HE 24/2009 vp s. 40 ja 61–66) ilmenee, että lunastuslausekkeiden käyttöä on pyritty selkeyttämään ja yhdenmukaistamaan. Lunastuslausekkeeseen perustuvan lunastusoikeuden yksityiskohtaisesta sisällöstä on otettu olettamasäännöksiä lain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 1–3 ja 6 kohtaan. Olettamasäännökset tulevat sovellettaviksi, jos yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin tai jos yhtiöjärjestyksen määräykset ovat vastoin lain pakottavia säännöksiä. Lunastusmenettelyä on myös vakioitu siten, että yhtiöjärjestyksessä ei voi poiketa asunto-osakeyhtiölaista menettelyn osalta. Menettelyä koskevat pakottavat säännökset sisältyvät mainitun 2 momentin 4, 5 ja 7 kohtaan. Hallituksen esityksessä on pidetty tärkeänä, että osakkeen saaja voi mahdollisimman helposti ennakoida mahdolliset lunastustilanteet ja niihin liittyvät määräajat.

20. Lunastusvaatimuksen esittämistä koskevaa asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 5 kohtaa on sittemmin nyt kysymyksessä olevien osakkeiden siirtymisen jälkeen muutettu lisäämällä säännökseen viittaus lakiin huoneistotietojärjestelmästä (1330/2018). Säännöksen mukaan lunastusvaatimus on esitettävä kuukauden kuluessa siitä, kun hallitus on saanut huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 10 §:n 3 momentissa tarkoitetun tiedon osakkeen siirtymisestä. Säännöksen perustelujen (HE 127/2018 vp s. 83–84) mukaan osakehuoneistorekisteriin siirtyminen ei edellytä lunastusta koskevien aineellisten säännösten muuttamista. Lunastusoikeuden käyttöä koskevat määräajat lasketaan siitä, kun hallitus on saanut lunastusilmoituksen toimittamiseksi tarvittavat tiedot.

21. KKO totesi, että asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 3 momentin säännöksessä on säädetty yhtäältä mahdollisuudesta määrätä yhtiöjärjestyksessä lunastuksen ehdoista toisin kuin 2 momenttiin sisältyvissä olettamasäännöksissä (momentin 1–3 ja 6 kohdat) ja toisaalta määrätä lyhyemmistä määräajoista kuin sanotun momentin muutoin pakottavissa menettelysäännöksissä (momentin 4, 5 ja 7 kohdat) on säädetty. Korkein oikeus katsoo, että 3 momentin säännöstä on perusteltua tulkita sanamuotonsa mukaisesti siten, että yhtiöjärjestyksessä voidaan 2 momentin 5 kohdan osalta määrätä ainoastaan yhtä kuukautta lyhyemmästä lunastusvaatimuksen määräajasta eikä siten määräajan alkamisesta muusta ajankohdasta kuin siirtoilmoituksen tekemisestä hallitukselle. Perusteltua on katsoa myös, että 5 kohdan säännöstä sovelletaan yhtiöjärjestyksen vastaavan määräyksen asemesta kokonaisuudessaan, jos yhtiöjärjestyksen määräys on joltain osin siinä pakottavaksi säädetyn menettelyn vastainen. Tällaista 3 momentin tulkintaa puoltaa erityisesti lain tarkoitus selkeyttää ja yhdenmukaistaa lunastuslausekkeiden käyttöä sekä vakioida lunastusmenettelyä.

22. Yhtiön yhtiöjärjestyksen 16 §:n mukainen 14 päivän lunastusvaatimuksen esittämisen määräaika on asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 5 kohdassa (1599/2009) tarkoitetusta siirtoilmoituksesta poiketen määrätty alkamaan siitä ajankohdasta, kun yhtiön hallitus on antanut lunastusoikeudesta tiedon kaikille osakkeenomistajille. KKO katsoi, että yhtiöjärjestyksen lunastusvaatimuksen esittämisen määräaikaa koskeva määräys on asunto-osakeyhtiölain pakottavan säännöksen vastainen. A:lle siirrettyjen osakkeiden lunastamiseen sovelletaan siten yhtiöjärjestyksen määräyksen sijaan asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 5 kohdan (1599/2009) säännöstä, jonka mukaan lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle.

23. B on esittänyt lunastusvaatimuksensa yhtiölle 29.11.2016, eli kuukauden kuluessa osakkeiden siirtymisestä A:lle 31.10.2016 ja siten myös kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeiden siirtymisestä oli ilmoitettu hallitukselle. KKO totesi, että B:n lunastusvaatimus on näin ollen esitetty asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n 2 momentin 5 kohdan (1599/2009) mukaisessa määräajassa. 

24. KKO kumosi hovioikeuden tuomion ja hylkäsi A:n kanteen.

 ----

25. Asia on ollut melko selvä. Lunastuksen esittämisen määräaikaa ei voitu asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätä alkamaan muusta ajankohdasta kuin asunto-osakeyhtiölain ao. säänöksessä, joka on luoteeltaan pakottava, on määrätty eli osakkeiden siirtoa koskevasta ilmoituksesta. Yhtiöjärjestykseen sisältyvä lunastuslauseke, jonka mukaan sanottu määräaika alkoi jo siitä, kun yhtiön hallitus on ilmoittanut lunastusoikeudesta osakkeenomistajille, oli näin ollen jätettävä huomioon ottamatta. 

26. Alemmat tuomioistuimet  - hovioikeuden esittelijä on toki ollut toisella kannalla - eivät ole ilmeisesti havainneet, että vaikka yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtä kuukautta lyhyemmästä lunastusvaatimuksen määräajasta, siinä ei voida kuitenkaan määrätä muusta määräajan alkamisajankohdasta kuin siirtoilmoituksen tekemisestä yhtiön hallitukselle.

27. Ratkaisun julkaiseminen ennakkopäätöksenä on ollut oikeuskäytännön ohjaamisen kannalta perusteltua etenkin kun alemmat tuomioistuimet ovat olleet asiasta toisella kannalla kuin KKO.

28.  Varsin hitaasti ovat oikeuden myllyt myös tässä tapauksessa jauhaneet. Osakekauppa tapahtui vuoden 2016 loppupuolella, mutta käräjäoikeuden tuomio saatiin vasta vuoden kuluttua siitä. Tästä kului puolitoista vuotta hovioikeuden tuomioon ja siitä vielä lähes kaksi vuotta ennen kuin KKO oli valmis antamaan oman ratkaisunsa. 

Mutta parempi toki myöhään kuin ei milloinkaan!