Korkeimmman oikeuden 15.5.2023 antamssa ennaakkopäätöksessä KKO 2023:31 takausvastuuta soviteltiin oikeustoimilain 36 §:n nojalla.
1. A (takaaja) on antanut B:lle (vuokranantaja) omavelkaisen takauksen poikansa ja tämän avopuolison 2.10.2013 allekirjoittaman vuokrasopimuksen mukaisten vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Takaus on koskenut myös korkoja ja muita liitännäiskustannuksia. Vuokrasopimus on ollut määräaikainen ajalla 2.10.2013–30.9.2016, jonka jälkeen se on jatkunut toistaiseksi voimassa olevana.
2. Vuokralaiset ovat laiminlyöneet vuokran ja muiden vuokrasopimukseen perustuvien maksujen suorittamisen vuodesta 2014 lukien. Ennen nyt käsiteltävänä olevaa asiaa takaaja A on vuokralaisten maksulaiminlyöntien perusteella velvoitettu takaussitoumuksensa nojalla suorittamaan vuokranantaja B:lle yhteensä kymmenen kuukauden vuokrat ja muita maksuja.
3. Nyt käsiteltävänä olevassa asiassa vuokranantaja B on vaatinut takaaja A:lta suoritusta vuosina 2015–2018 yhteensä 37 kuukaudelta maksamatta jääneiden vuokrien ja muiden, määrältään vähäisempien maksujen perusteella. Takaaja on vastustanut maksuvelvollisuutta sillä perusteella, että vaatimus on kohtuuton jo aiemmin suoritetut maksut huomioon ottaen. Takaaja oli takausta antaessaan voinut perustellusti odottaa, että vuokranantaja ryhtyisi toimiin vuokrasopimuksen purkamiseksi vuokralaisten ollessa pysyvästi maksukyvyttömiä ja laiminlyötyä vuokrien maksamisen. Takaajalla itsellään ei ollut mahdollisuutta purkaa tai irtisanoa vuokrasopimusta.
4. Satakunnan käräjäoikeus on tuomiollaan 15.12.2020 velvoittanut takaajan suorittamaan vuokranantajalle vuokrat vain ajalta 1.5.2015–30.9.2016, sähkölaskut ajalta 1.3.2015–30.9.2016 ja vesimaksut ajalta 1.1.2015–30.9.2016, kaikki määrät korkoineen.
4a. Käräjäoikeus, joka ratkaisi asian yhden käräjätuomarin ja käräjänotaarin kokoonpanossa, lausui tuomion perusteluissa takauksen sovittelusta, että takaaja oli antanut omavelkaisen takaussitoumuksen vuokralaisten kolmen vuoden määräaikaiseen vuokrasopimukseen, joka oli 1.10.2016 muuttunut toistaiseksi voimassa olevaksi yhden kuukauden irtisanomisajalla. Takaaja oli omavelkaisen erityistakauksen antaessaan vastuussa päävelasta niin kuin henkilökohtaisesti vastuussa oleva velallinen eli vuokralaiset. Ottaen huomioon, että takaajalla ei ollut oikeutta irtisanoa vuokrasopimusta ja hän oli maksanut antamansa takaussitoumuksen perusteella erääntyneitä maksamattomia vuokrasaatavia ja muita saatavia vuokranantajalle jo lähes 10 000 euron edestä, omavelkaista takausta ei voitu pitää kohtuullisena vakuutena. Takausvastuuta oli siten soviteltava siihen määrään, josta hän oli kohtuudella voinut arvioida joutuvansa sopimuksen perusteella vastaamaan. Takaajan vastuun oli perusteltua katsoa kattavan sellaiset vuokrat ja muut asuinhuonevuokrasuhteeseen liittyvät kulut, joiden peruste oli muodostunut ja jotka olivat kertyneet määräaikaisen vuokrasopimuksen voimassaoloaikana sen päättymiseen 30.9.2016 saakka.
5. Vaasan hovioikeus, jonne takaaja ja vuokranantaja valittivat, on tuomiollaan 23.12.2021 hylännyt B: n kanteen.
6. Korkein oikeus myönsi B:le valitusluvan koskemaan kyysmystä takausvastuun sovitelusta. B vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja kanne hyväksytään. Takaaja A vaati vastauksessaan valutuksen hylkäämistä.
7. KKO.ssa oli ratkaistavana kysymys siitä, onko takaussitoumusta kohtuullistettava.
8. KKO totesi perusteluissaan mm, että vuokrasuhteeseen perustuvia saatavia koskevan toisen kanteen käsittelyn yhteydessä vuonna 2015 takaaja A oli vastustanut kannetta siltä osin kuin se on ylittänyt neljän kuukauden vuokrat. Vastustamisensa tueksi hän on vedonnut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 8 §:n 2 momentin vakuuden enimmäismäärää koskevaan säännökseen (ks. KKO 2017:91). Tämä osoittaa, että hänen tahtonaan ei ole ollut pysyvästi tukea poikansa ja tämän avopuolison asumista taloudellisesti.
9. Vuokranantaja B on näin ollen tullut jo vuosina 2014 ja 2015 tietoiseksi vuokralaisten pysyvästä kyvyttömyydestä vuokrien maksamiseen ja takaaja A:n edellä mainitusta tahdosta. Vuokranantajalla on ollut määräaikaisen vuokrasopimuksen päättymisajankohtaan mennessä runsaasti aikaa ryhtyä toimiin vuokrasopimuksen päättämiseksi. Vuokranantaja ei kuitenkaan ole näin toiminut, vaan hän on sallinut vuokrasuhteen jatkua vuokralaisten täydellisestä maksuvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta ja edellyttänyt takaajan vastaavan kaikista vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista vastaisuudessakin.
10. KKO katsoi, että edellä kerrotuissa olosuhteissa takaussitoumuksen soveltaminen siten, että takaaja A vastaisi vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista vielä vuokrasopimuksen määräaikaisuuden 30.9.2016 päätyttyäkin, johtaisi kohtuuttomuuteen. Takaussitoumusta on soviteltava oikeustoimilain 36 §:n nojalla niin, että A ei ole vastuussa 30.9.2016 jälkeen syntyneistä vuokrasopimukseen perustuvista velvoitteista. Asia on siten jätettävä käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.
11. KKO kumosi hovioikeuden tuomion ja jätti asian käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.
Ratkaisuseloste KKO 2023:31
13. Pienenä yksityiskohtana tulkoon mainituksi, että KKO päätyy aika usein samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeus, jonka ratkaisua hovioikeus on muuttanut. Näin kävi tämän tapauksen (KKO 2023:31) lisäksi äskettäin eli 9.5.2023 myös ratkaisussa KKO 2023:29, jossa KKO, kumoten Vaasan hovioikeuden tuomion, jätti asian käräjäoikeuden, joka sattumoisin tuossakin tapauksessa oli Satakunnan käräjäoikeus, tuomion lopputuloksen varaan.
14. Näin tapahtui myös KKO:n eilen 16.5. antamassa ennakkopäätöksessä KKO 2023:32, joka koski näpistyksen ja varkauden välistä rajanvetoa. Käräjäoikeus tuomitsi varkausdesta ehdotonta vankeutta, Rovaniemen hovioikeus puolestaan näpistyksestä sakkoa, mutta KKO varkaudesta ehdotonta vankeutta kuten käräjäoikeuskin.